Bremsning af kreativ (mis)brug af kravet om væsentlighed


I en nylig sag bremsede Boligretten og Landsretten for den kreative brug af boligreguleringslovens § 5 stk. 2. omhandlende kravet om væsentlighed. I sagen hjalp advokat & partner i Advokatkompagniet, Camilla Ernst, lejere med at få nedsat deres respektive huslejer som både Landsretten, Boligretten og udlejerens egen advokat mente var alt for høj.

En betingelse for at man som lejer kan få nedsat sin husleje afhænger af, hvorvidt at lejen væsentligt overstiger det lejedes værdi. Kriteriet om væsentlighed hindrer, at en leje skal reguleres, hvis der eksempelvis er bagatelagtige afvigelser fra det lejedes værdi. Og eftersom det lejedes værdi er skønsmæssigt, og ikke noget som kan måles og udregnes, er det ganske praktisk med et krav om væsentlighed.

Højesteret har bestemt, at huslejen skal være 10 – 15 % for høj, for at afvigelsen er væsentlig. Så hvis lejen kun er 9 % for høj, reguleres lejen ikke. Det er oplagt, at administratorer og udlejere ved fastsættelsen af en husleje for et beboelseslejemål spekulerer i at lejen gerne må være for høj, bare ikke væsentligt for høj! Øvelsen består altså i at huslejen skal fastsættes til det lejedes værdi + 9 % - ikke mere.

Landsretten har netop taget stilling til en sag om væsentlighed, hvor en udlejer havde sat lejen for to beboelseslejemål til et niveau, som både Huslejenævnet, Boligretten og selv udlejers egen advokat mente var alt for høj. Huslejerne var oprindeligt fastsat til hhv. 1.851 kr. og 1.661 kr. pr. m2. pr. år.

Efter at Huslejenævnet havde nedsat lejen betydeligt, nemlig til hhv. 1.100 kr. og 1.050 kr. pr. m2. pr. år, indbragte udlejer sagen for Boligretten, idet han ikke kunne acceptere den leje der var blevet fastlagt af Huslejenævnet. Da sagen blev indbragt for boligretten krævede udlejer, at lejen skulle fastsættes til hhv. 1.851 kr. og 1.661 kr. pr. m2. pr. år.

Før hovedforhandlingen i Boligretten, kom udlejers advokat med en påstand om at lejen skulle fastsættes til kr. 1.500 kr. pr. m2. pr. år. samt at væsentlighedsvurderingen skulle foretages i forhold til kr. 1.500 pr. m2. 

Både retsformanden samt 3 landsdommere var enige med lejerne i, at væsentlighedsvurderingen skulle foretages i forhold til den oprindelig aftalte husleje. Landsretten stadfæstede Boligrettens dom, hvorefter lejen for begge lejemål skulle fastsættes til 1.400 kr. pr. m2. pr. år.

Dermed lukker Landsretten for en kreativ brug af væsentlighedskravet, hvor den kreative udlejer ellers ville have stor nytte af at sætte huslejen voldsomt højt, ud fra tanken om at det jo kan være ganske fint og profitabelt, så længe lejer ikke bliver opmærksom på de ufravigelige regler om lejefastsættelse. Og selv hvis lejer klager over lejen, så kan den reguleres ned til et beløb der stemmer med det lejedes værdi + 9 %, således at skaden dermed reduceres til de første 9% af ”over-lejen”.

Hvis du har spørgsmål til lejefastsættelse, er du velkommen til at kontakte advokat Camilla Ernst, der havde fornøjelsen af at føre sagen for lejerne.

 _________
Advokatkompagniet
info@advokatkompagniet.dk
+45 86 12 44 00