Konsekvenser for erhvervslejere - COVID-19


Mange erhvervslejere er blevet pålagt at holde deres forretning helt eller delvist lukket. De økonomiske konsekvenser er betydelige, da huslejen fortsat skal betales, selvom der ikke er opgaver eller omsætning i virksomheden.

Artikel af Camilla Bayer. Advokatfuldmægtig
_________

Man kan som erhvervslejer være af den opfattelse, at der er tale om force majeure-lignende forhold, som ”må berettige en ophævelse af aftalen” – men erhvervslejeloven indeholder ikke særbestemmelser om force majeure situationer som COVID-19. Spørgsmålet er derfor ikke helt så enkelt, som man kunne ønske sig.

Erhvervslejeloven regulerer dog et lignende tilfælde i § 23, stk. 2:

Bringes lejeforholdet til ophør i utide, fordi det offentlige af sundhedsmæssige eller andre grunde nedlægger forbud mod lejerens brug, er lejeren kun pligtig at betale leje til den dag, forbuddet træder i kraft.

Hvis forbuddet kun begrænser brugen på mindre væsentlig måde, kan lejeren dog kun kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen”.

Reglerne i erhvervslejeloven er deklaratoriske. Det betyder, at man har mulighed for at fravige loven, herunder bestemmelser som § 23 i lejeaftalen. Man skal derfor altid se på, hvad der er blevet aftalt i kontrakten.

Ophævelse som mulighed?

Idet åbningsforbuddet er midlertidigt og p.t. begrænset frem til d. 13. april 2020, er det Advokatkompagniets opfattelse, at der ikke er tale om ”ophør” i erhvervslejelovens forstand. Derfor kan bestemmelsen formentlig ikke anvendes til en ophævelse af lejemålet på baggrund af åbningsforbuddet.

Det er desuden forbundet med stor risiko at foretage ophævelse af et lejemål på baggrund af COVID-19, idet en uberettiget ophævelse kan have store økonomiske konsekvenser for lejeren. Udlejer vil – med al sandsynlighed – ikke kunne finde en ny lejer i perioden, og lejer risikerer at skulle dække lejeudgiften/udlejers tab i perioden.

Idet situationen og retstilstanden på området ikke er sikker, er det Advokatkompagniets klare anbefaling, at man ikke foretager ophævelse af lejemålet på baggrund af erhvervslejelovens § 23, stk. 2.

Hvad så med forholdsmæssigt afslag?

Den sidste sætning i erhvervslejelovens § 23, stk. 2 kan muligvis tolkes på den måde, at lejere, der er blevet tvunget til fuldstændig nedlukning i en periode, kan være berettiget til et forholdsmæssigt afslag i lejen på 100 pct., idet brugen af lejemålet i forbudsperioden er begrænset med 100 pct.

Det kan f.eks. være tatovør-, piercing-, spa-, kropspleje-, skønheds- og massageklinikker, fitnesscentre, solarier, frisører, shopping centre, barer, arkader m.fl.

De virksomheder, der alene er blevet pålagt delvis nedlukning, kan i forlængelse heraf muligvis være berettiget til et delvist forholdsmæssigt afslag, i det omfang brugen af lejemålet er begrænset. Da det ikke er muligt at opstille generelle regler for disse tilfælde, vil hver enkel situation skulle vurderes konkret.  

Forholdet kan være gældende for virksomheder som restauranter, hoteller der serverer mad, eller øvrige serveringssteder med mulighed for salg af take-away, idet brugen kun er indskrænket delvist til salg af take-away.

Ligesom i ophævelsessituationen er retstilstanden på området ikke sikker. Advokatkompagniet anbefaler derfor, at man i stedet for at gøre krav om forholdsmæssigt afslag i lejen gældende overfor udlejer, indleder en dialog/forhandling med udlejer herom.

Hjælpepakke: kompensation for virksomheders faste udgifter

Regeringen har vedtaget en hjælpepakke, hvor man som erhvervslejer kan være berettiget til at få midlertidig kompensation for sine dokumenterbare faste udgifter i perioden fra d. 9. marts 2020 til d. 9. juni 2020, hvor virksomhederne er udsat for en stor omsætningsnedgang. Dette er f.eks. udgifter som husleje, renteudgifter, kontraktbundne udgifter (f.eks. leasing) m.v.

Andelen af de faste udgifter, der kompenseres, er oplyst til at være følgende:

  • 80 pct., hvis omsætningsnedgangen har været på 80-100 pct.
  • 50 pct., hvis omsætningsnedgangen har været på 60-80 pct.
  • 25 pct., hvis omsætningsnedgangen har været på 40-60 pct. 

Virksomheder der er omfattet af regeringens åbningsforbud, og derfor er tvunget til fuldstændig nedlukning af deres virksomhed, vil blive kompenseret svarende til 100 pct. af de omfattede faste udgifter, så længe forbuddet er gældende.

Regeringen opstiller følgende eksempel som rettesnor:

Eksempel: Restaurant

”En restaurantejer kan som følge af det midlertidige forbud ikke bespise gæster i sin restaurant, men opretholder et salg på 15 pct. af sin normale omsætning via take-away. Da restauranten oplever en omsætningsnedgang på 85 pct., kan den få kompenseret 80 pct. af sine kompensationsberettigede faste udgifter:

Faste udgifter pr. måned:

  • Månedlige huslejeudgifter: 18.000 kr.
  • Uopsigelig leasingaftale på varevogn: 5.000 kr.
  • Renteudgifter på gæld til køkkeninventar: 4.000 kr.
  • I alt: 27.000 kr.

Kompensation: 21.600 kr. pr. måned (svarende til 80 pct. af 27.000 kr.)”

Er du også i tvivl, kan du på følgende links blive klogere på, om nogle af regeringens tiltag/hjælpepakker omfatter dig og din virksomhed:

Samarbejd med din udlejer

Situationen er usædvanlig, og med en bestemmelse i erhvervslejeloven uden meget retspraksis, kan hverken Advokatkompagniet eller øvrige advokatfirmaer med sikkerhed give dig et entydigt svar på, hvad du som erhvervslejer er berettiget til i en situation som den nuværende, hvor COVID-19 sætter dagsordenen i hele verden.

Det er Advokatkompagniets anbefaling, at man indleder en dialog med sin udlejer om forholdet. De fleste udlejere har en interesse i at beholde lejerne, da det formentlig vil være svært at udleje til anden side under disse forhold.

Man bør tænke løsningsorienteret og tage ”forhandlingshatten” på, så hverken udlejer eller lejer løber unødige risici, og samarbejdet fortsat fungerer på den anden side af COVID-19. Løsninger kan f.eks. være aftaler om lejenedsættelse i forbudsperioden, eller udskydelse af dele af lejebetalingen, til efter forbudsperiodens afslutning.

I forlængelse heraf bør man som lejer i videst muligt omfang søge kompensation via de tilbudte hjælpepakker, for at begrænse både sit eget og udlejers tab mest muligt.

Hos Advokatkompagniet står vores lejeretsteam klar til at assistere dig i denne forhandling, bl.a. ved at lede forhandlingen, så denne gennemføres med sigte på en løsning som er bedst mulig for begge parter.

Hvis du har spørgsmål eller ønsker, at vi skal håndtere en forhandling eller lignende problemstillinger i forbindelse med dit erhvervslejemål, er du velkommen til at kontakte Camilla Bayer på cab@advokatkompagniet.dk, eller ringe til os på tlf. nr. 86 12 44 00.

_________
Advokatkompagniet
info@advokatkompagniet.dk
+45 86 12 44 00