Når man køber hus, har de fleste styr på, at sælger skal fremlægge en gyldig tilstandsrapport og tilbyde at betale halvdelen af præmien på en ejerskifteforsikring. Denne ordning fritager sælger for en væsentlig del af ansvaret for skjulte mangler ved ejendommen. Det betyder, at sælger kun hæfter for forhold som forurening af grunden, ulovligt byggeri eller oplysninger, hvis sælger bevidst eller groft uagtsomt har undladt at videregive disse. Men hvad sker der, hvis køber vælger en standard ejerskifteforsikring frem for en udvidet forsikring – og senere opdager alvorlige mangler? En nylig dom fra Østre Landsret understreger vigtigheden af at overveje den udvidede dækning nøje.

Basis vs. udvidet dækning

En basis ejerskifteforsikring dækker typisk mangler i op til fem år, og det er denne forsikring, sælger er forpligtet til at medfinansiere. Derimod tilbyder den udvidede ejerskifteforsikring længere løbetid (ofte 10 år) og dækker flere typer af skader. Denne udvidede dækning er dog markant dyrere, og sælger skal stadig kun betale halvdelen af basispræmien. Derfor vælger mange købere den billigere basisforsikring for at spare penge.

Ny dom viser risici ved basisdækningen

Dommen fra Østre Landsret viste dog, at køber løber en risiko ved at tage dette valg. Sagen omhandlede et badeværelse, som ikke var nævnt i tilstandsrapporten, og som viste sig at være ulovligt opført og blandt andet ikke var vådrumssikret. I den konkrete sag havde køberen kun tegnet en basis ejerskifteforsikring, der ikke dækkede denne type mangel. Sælger blev derfor frifundet for ansvar, fordi køber ville have været dækket, hvis køber havde tegnet en udvidet ejerskifteforsikring. Det betød, at køber selv endte med hele udgiften til badeværelset og ikke kunne få det dækket af sin ejerskifteforsikring heller.

Dommen illustrerer altså, at en basisejerskifteforsikring ikke nødvendigvis beskytter mod alle potentielle udgifter. Hvis mangler, som en udvidet forsikring ville have dækket, opstår, er sælger stadig ansvarsfri – også selvom disse mangler ikke er nævnt i tilstandsrapporten.

Vurder dine behov grundigt

Som køber bør man derfor nøje overveje, om man vil tegne en udvidet ejerskifteforsikring. Den højere præmie kan være en investering, der sparer dig for uforudsete omkostninger i fremtiden. Overvej faktorer som ejendommens alder, standen af de synlige installationer og omfanget af tilstandsrapportens anmærkninger, før du træffer dit valg. At fravælge den udvidede dækning kan virke økonomisk fordelagtigt på kort sigt, men som denne dom viser, kan det ende med at koste dyrt.

Står du i en situation, hvor du skal købe ny bolig? Måske skal du sælge din bolig? Hos Advokatkompagniet sørger vi for, at der er styr på servitutter, skjulte rør, BBR, tilstandsrapport, forsikring og tinglysning af skøde. Desuden sørger vi også for at rådgive dig trygt igennem hele forløbet.

Hvis du har brug for rådgivning, så kontakt en af vores eksperter.