Jeg har tidligere skrevet om overdragelse af sommerhus til børnene, og nu er der kommet foreløbige ejendomsvurderinger. Det betyder, at vi får en del henvendelser om, hvorvidt man kan nå at sælge f.eks. sit sommerhus til børnene til den gamle offentlige vurdering minus 15 pct.

Værdien af ejendomme ved familieoverdragelse

Der er et gammelt ”værdiansættelsescirkulære” fra 1982, som bl.a. bestemmer, at ved familieoverdragelse vil myndighederne acceptere en overdragelsessum på den offentlige vurdering +/- 15 pct.

I 2021 kom der et nyt cirkulære. Den siger, at hvis der er kommet en ny vurdering, så er det i stedet den offentlige vurdering +/- 20 pct. Procenten er ændret, fordi vurderingen forventes at være højere.

Den konkrete viden

Ved siden af begge disse cirkulærer gælder, at hvis man har konkret viden om, at den offentlige vurdering ikke er retvisende, så kan den offentlige vurdering ikke bruges. Konkret viden betyder bl.a., at ejendommen er blevet lånevurderet eller vurderet af en mægler.

I en nyere dom fra Højesteret var der f.eks. en mor, som havde overdraget en ejendom til sine fem døtre for den offentlige vurdering minus 15 pct. til i alt 1.615.000 kr. Halvanden måned efter videresolgte døtrene ejendommen til kommunen til 5 mio. SKAT fik medhold i, at døtrene vidste, at ejendommen var mere værd, da de overtog den fra moren til den offentlige vurdering minus 15 pct., og derfor skulle værdien sættes til 5 mio. kr.

Betydningen af de nye foreløbige vurderinger

Da der nu er kommet foreløbige vurderinger, er det ikke helt klart, om SKAT vil mene, at det er det gamle cirkulære og gamle vurdering, man kan tage udgangspunkt i, eller om det er det nye cirkulære og nye vurdering. SKAT vil måske påstå, at den nye foreløbige vurdering giver en formodning om, at vurderingen har ændret sig.

Men grunden til at vi har fået de foreløbige vurderinger er, at der skal kunne opkræves skat pr. 1. januar 2024, og derfor blev man nødt til at fastsætte noget og lave en ny lov om det i starten af 2023.

Af forarbejdet til den lov fremgår:

”Derimod foreslås det, at de foreløbige vurderinger ikke vil skulle anvendes i forhold til de øvrige dele af skatteområdet, dvs. f.eks. ikke som grundlag for værdiansættelser eller lignende, herunder som grundlag for anvendelse af 15 pct.-reglen ved overdragelse af fast ejendom mellem familiemedlemmer efter pkt. 6 i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelsen af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning. Det bemærkes desuden, at de foreløbige vurderinger ikke kan være et holdepunkt for, at værdiansættelsen efter 15 pct.-reglen ikke er udtryk for ejendommens handelsværdi. En foreløbig vurdering skal således ikke indgå i vurderingen af, om der foreligger særlige omstændigheder vedrørende den pågældende faste ejendom, som betyder, at 15 pct.-reglen ikke kan anvendes”.

Det er derfor min vurdering, at man godt kan overdrage til den gamle offentlige vurdering minus 15 pct., så længe der kun er en foreløbig ny vurdering – og man ikke af anden grund har konkret viden om, at ejendommen er mere værd.

Men jeg anbefaler, at man skriver et skatteforbehold ind i skødet, så parterne har mulighed for at annullere handlen, hvis SKAT ikke accepterer overdragelsessummen.

Har du brug for rådgivning, er du meget velkommen til at kontakte en af vores specialister.

 _________
Advokatkompagniet
info@advokatkompagniet.dk
+45 86 12 44 00 

Nørreport 26
8000 Aarhus C